Le calcul rendement locatif est la base de toute stratégie d’investissement immobilier rentable. Que vous envisagiez d’acheter un studio, un immeuble de rapport, un bien en colocation ou un appartement destiné au Airbnb, vous ne pouvez pas prendre une décision éclairée sans maîtriser parfaitement le calcul rendement locatif.

En 2025, face à la hausse des taux, aux contraintes réglementaires et à l’évolution des loyers, il est plus important que jamais de comprendre comment fonctionne le calcul rendement locatif, quelles sont les formules à utiliser, comment interpréter les résultats et quelles erreurs éviter.

Ce guide complet vous explique pas à pas comment réussir votre calcul rendement locatif, comment l’optimiser, comment comparer plusieurs biens immobiliers et comment déterminer la rentabilité réelle de votre projet.

Table of Contents

Qu’est-ce que le calcul rendement locatif ?

Le calcul rendement locatif consiste à mesurer la performance d’un investissement immobilier en comparant :

les revenus générés par la location
le coût total du bien (achat + frais + charges + financement)

Ce calcul permet de savoir si un investissement est réellement rentable ou non. Sans un bon calcul rendement locatif, vous risquez de vous tromper sur la performance d’un projet et d’investir dans un bien peu ou pas rentable.

Pourquoi le calcul rendement locatif est indispensable ?

Le calcul rendement locatif est essentiel pour plusieurs raisons :

✔️ 1. Comparer plusieurs biens

Il permet de comparer objectivement deux ou trois projets différents.

✔️ 2. Anticiper le cash-flow

Sans un bon calcul rendement locatif, impossible de savoir si votre investissement sera positif ou négatif chaque mois.

✔️ 3. Éviter les “pièges” immobiliers

Certains biens paraissent rentables en apparence, mais un calcul rendement locatif précis révèle des charges cachées.

✔️ 4. Obtenir un financement

Les banques examinent elles aussi la rentabilité. Un bon calcul rendement locatif vous aide à défendre votre dossier.

✔️ 5. Définir votre stratégie

Colocation, LMNP, location classique, meublée, courte durée… tout dépend des résultats du calcul rendement locatif.

Les 3 types de calcul rendement locatif

Il existe trois méthodes essentielles pour un calcul rendement locatif complet :

Rendement locatif brut
Rendement locatif net
Rendement locatif net-net (ou rentabilité réelle)

Voici comment les calculer.

1. Calcul rendement locatif brut

C’est la méthode la plus simple.

Formule du calcul rendement locatif brut :

Rendement brut (%) = (Loyer annuel / Prix total du bien) × 100

Exemple :

Loyer = 700 € / mois → 8 400 € / an
Prix total = 150 000 €

Rendement brut = 8 400 / 150 000 × 100 = 5,6 %

Ce calcul rendement locatif est utile comme première estimation, mais il ne prend pas en compte les charges.

2. Calcul rendement locatif net

Le calcul rendement locatif net est plus précis car il considère les coûts récurrents :

Formule du rendement net :

Rendement net (%) = ((Loyer annuel – Charges annuelles) / Prix total du bien) × 100

Charges incluses :

taxe foncière
assurance
entretien
gestion locative
charges non récupérables

3. Calcul rendement locatif net-net (rentabilité réelle)

C’est le calcul rendement locatif le plus important pour connaître votre rentabilité réelle après fiscalité.

Il inclut :

charges
amortissements éventuels (LMNP)
impôts
intérêts d’emprunt
travaux
vacance locative
frais de notaire
frais de financement

Exemple simplifié :

Rendement net-net = Bénéfice annuel réel / Investissement total × 100

Ce calcul rendement locatif est le plus proche de la réalité.

Quels frais inclure dans le calcul rendement locatif ?

Pour être fiable, votre calcul rendement locatif doit intégrer TOUS les coûts liés au bien.

Frais d’acquisition :

Prix du bien
Frais de notaire
Frais d’agence
Frais de garantie bancaire

Frais annuels :

Taxe foncière
Assurances (PNO, GLI)
Charges de copropriété
Entretien
Gestion locative
Frais bancaires
Travaux récurrents

Frais exceptionnels :

Remplacement chaudière
Rénovation électrique
Travaux énergétiques (DPE, rénovation globale)

Un calcul rendement locatif sérieux doit intégrer une provision annuelle pour travaux.

Exemple complet : calcul rendement locatif d’un appartement

Supposons que vous vouliez effectuer un calcul rendement locatif complet pour un F2.

Prix d’achat :

Bien : 160 000 €
Frais notaire : 12 000 €
Travaux : 8 000 €
Investissement total = 180 000 €

Revenus locatifs :

850 €/mois → 10 200 €/an

Charges annuelles :

Taxe foncière : 900 €
Assurance : 150 €
Copropriété : 600 €
Gestion : 600 €

Total = 2 250 €

📌 Rendement brut

10 200 / 180 000 × 100 = 5,66 %

📌 Rendement net

(10 200 – 2 250) / 180 000 × 100 = 4,41 %

📌 Rendement net-net (exemple simplifié avec impôts)

Revenu après impôts = 10 200 – 2 250 – 1 200 (impôts) = 6 750 €

6 750 / 180 000 × 100 = 3,75 %

Ce calcul rendement locatif montre que la rentabilité réelle est toujours plus faible que la rentabilité brute.

Comment améliorer son calcul rendement locatif ?

Un investisseur malin optimise toujours son calcul rendement locatif en travaillant sur plusieurs leviers.

1. Augmenter les loyers légalement

Meublé
Colocation
Courte durée
Services supplémentaires

2. Acheter moins cher

La clé du calcul rendement locatif est souvent dans le prix d’achat, pas dans le loyer.

Stratégies :

biens avec travaux
ventes urgentes
enchères immobilières
négociation

3. Optimiser la fiscalité

Le meilleur levier d’amélioration du calcul rendement locatif.

Modes fiscaux :

LMNP (amortissements)
SCI IS
Régime réel

4. Réduire les charges

Passer en gestion directe
Comparer assurances
Renégocier prêt bancaire
Opter pour un bien peu énergivore

Calcul rendement locatif : spécial 2025 (taux, DPE, fiscalité)

En 2025, plusieurs éléments impactent votre calcul rendement locatif :

1. Les taux bancaires

Ils influencent fortement la rentabilité nette.

2. DPE et interdictions de location

Les biens notés G et F nécessitent souvent une rénovation énergétique, ce qui modifie le calcul rendement locatif.

3. Réforme de la fiscalité des locations meublées

Impact direct sur la rentabilité réelle.

Calcul rendement locatif : quels outils utiliser ?

Vous pouvez faire un calcul rendement locatif avec :

Excel / Google Sheets
Applications immobilières
Calculatrices en ligne
Logiciels de simulation patrimoniale

Mais le calcul manuel reste le plus précis.

Comparaison de deux biens : comment trancher ?

Pour choisir entre deux biens, utilisez le calcul rendement locatif net-net.
Le bien le plus rentable est celui qui génère le meilleur cash-flow réel, pas seulement le meilleur rendement brut.

Cash-flow et calcul rendement locatif : la combinaison parfaite

Le cash-flow = ce qui reste sur votre compte chaque mois après :

remboursement du crédit
charges
taxes
assurances

Un bon calcul rendement locatif doit TOUJOURS intégrer le cash-flow.

Conclusion : maîtriser le calcul rendement locatif pour gagner en immobilier

Le calcul rendement locatif est la fondation de tout investissement réussi.
Sans un calcul précis, vous risquez d’acheter un bien non rentable, difficile à louer ou coûteux à entretenir.

Le secret :
➡️ toujours faire un calcul brut, net, puis net-net
➡️ toujours intégrer tous les frais
➡️ toujours faire plusieurs scénarios
➡️ toujours recalculer après visite

Avec un bon calcul rendement locatif, vous prenez des décisions d’investisseur professionnel.

FAQ – Calcul rendement locatif (2025)

1. Comment faire un calcul rendement locatif simple ?

Avec la formule : loyer annuel / prix du bien × 100.

2. Quel rendement locatif minimum viser ?

Entre 5 et 7 % brut selon la ville.

3. Le calcul rendement locatif doit-il inclure les travaux ?

Oui, absolument. Sinon, la rentabilité est faussée.

4. Faut-il inclure le crédit dans le calcul rendement locatif ?

Seulement pour le calcul net-net (rentabilité réelle).

5. Le meublé améliore-t-il le calcul rendement locatif ?

Oui : loyers plus élevés + fiscalité avantageuse.

6. Le DPE influence-t-il la rentabilité ?

Oui : travaux obligatoires = baisse de rentabilité.

7. Peut-on faire un calcul rendement locatif sans connaître le loyer ?

Oui, avec les loyers du marché (INSEE, SeLoger, MeilleursAgents…).

8. Le calcul rendement locatif suffit-il pour investir ?

Non, il faut aussi analyser :

emplacement
tension locative
risques
vacance

9. Qu’est-ce qu’un bon rendement locatif en 2025 ?

Entre 6 % et 10 % brut selon la stratégie.

10. Le calcul rendement locatif fonctionne-t-il pour Airbnb ?

Oui, mais il faut intégrer :

frais ménage
frais plateforme
saisonnalité
taux d’occupation

Calcul rendement locatif : guide complet pour investisseurs immobiliers (2025)